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以案释法:土地流转不能改变土地用途

【案情】壁山区的王某在南川经营生意多年,璧山老家的土地一直闲置。2015年村委会组织召开村民大会,会上向村民说明要把土地流转出去,搞农业开发。村民都表示同意。2015年下半年村集体就代表村民跟承包方签订了土地流转合同,将土地流转了出去。2017年王某会璧山过春节,发现流转的土地性质发生了变化,有人在土地上面悄悄修起了农家乐。王某觉得流转的土地不能随便改变性质,王某就找到援助中心工作人员寻找答案。

【释法】针对王某的疑问,援助中心律师作出详细的回答:

一、村集体代表村民签订的土地流转合同是否有效?

《农村土地承包法》规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的,不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。”“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”因此村集体经济组织或者村民委员只能作为发包方将土地发包给村民,村民才是土地流转的合同当事人。本案中,对村民已经承包了的集体土地,又由村集体作为流转土地的主体对第三人进行转让或转包,签订的土地流转合同主体不合法,应当是无效合同。除非是村民委托村集体流转其承包土地,并且出具土地流转委托书。如果没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转村名的承包土地。

二、土地流转后,能够改变土地的用途?

根据我国《土地管理法》第4条,“国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护”,《土地管理法》第12条,“依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续”可以看出,土地流转后原则上是可以改变用途的,但是必须经过相关部门批准。本案中承包方未经审批在耕地上修建农家乐,是明显的改变土地用途,且对耕地造成了永久性损害,属于违法行为。据此,王某也可以要求解除土地流转合同,要求承包方返还承包地并恢复土地原状(恢复耕地条件)、赔偿经济损失等。

【说法】

目前我国法律明确规定土地使用权可以依法转让,但是关于转让的范围、形式、程序等都缺乏相应的规定,土地的使用期限、租金等还存在口头协议,没有法律文书保障,就容易因利益引起纠纷,一旦发生纠纷就难以保障农民的合法权益。因此农民在流转土地过程中,应当签订规范、书面的土地流转合同,对流转期限、土地用途、流转后的补贴等做明确约定,以减少纠纷的发生。

供稿:区司法局 编辑:王川

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