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以案释法:“一房二卖”房屋产权归谁?

【案情】2014年涂某通过中介公司向徐某购买了一套房屋。双方签订了合同、办理了公证,却未进行过户登记。2017年5月,涂某对房屋进行装修,却有第三人李某前来主张房屋的所有权,并拿出2011年与徐某签订的房屋买卖合同证明,双方对房产所有权相持不下。涂某十分担心,便和妻子忧心忡忡的来到法律援助中心咨询。

【释法】援助中心工作人员了解案情后,理清本案的三个焦点问题:一是在房屋已经卖出去的情况下,再签订的房屋买卖合同是否有效?二是涂某是否是房屋的所有权人?三是如果李某如果不能按合同得到房子,又能得到什么样的赔偿?针对这些问题,法律援助中心工作人员进行了详细的解释:

一、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条的规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中李某与徐某虽于2011年签订房屋买卖合同但未办理房屋过户登记,因此徐某于涂某签订房屋买卖合同属有权处分。另根据《合同法》第四十四条第一款,依法成立的合同,自合同成立时生效。因此,两份房屋买卖合同均有效。

二、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。显然,办理过户登记即取得房屋所有权,但在本案中涂某、李某均未与徐某办理过户登记,房屋所有权仍归徐某所有。徐某已将房屋钥匙交于涂某,并且涂某在房屋中进行装修,涂某已经合法占有该争议房屋,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。因此,徐某已经将房屋交付涂某使用,另有本条第二款规定房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。显然,涂某要承担房屋毁损、灭失的风险,根据民法的公平原则,涂某应优先于李某取得房屋所有权。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,李某可向徐某主张返还购房款及利息并赔偿损失。

【说法】随着房价的不断上涨,在经济利益的驱使下,“一房二卖”的现象时有发生,买房时要注意尽量选购产权明晰、符合交易条件、无登记过户障碍的房屋,避免纠纷发生影响正常的生活。

供稿:区司法局 编辑:王川

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